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房地产私募基金:募、投、管、退中的疑难精解

时间:2015-03-03 11:49 来源:http://www.zhenlaikeji.com 关注度:
房地产私募基金:募、投、管、退中的疑难精解

  私募股权投资基金因中国《合伙企业法》《公司法》的修改,而找到了合适的投资载体;由于中国房地产政策的调控,而找到了一片投资蓝海。

  北京德和衡律师事务所投行业务团队于2010年开始接触房地产基金的投资,在提供投资顾问的过程中,我们发现了其中的不少问题,引起了我们广泛的思考。为此,我们把执业过程中的一些想法和建议总结下来,以期对同行和业界有所帮助。
  第一篇房地产基金的设立,其中,我们抛开了一般的设立描述,而是对有限合伙制房地产基金设立过程中发现的一些问题进行了总结,根据房地产基金的特点,在目前的法律体系下探索房地产基金结构化设计、GP和LP相互关系、组织架构搭设、利润分配、关联交易、竞业禁止等当前热点问题,并提出在目前法律规制下解决问题的办法。
  第二篇房地产基金投资的尽职调查,这一篇共包括三章,主要内容包括:针对房地产政策等的市场调查,这里我们创建了一套行知有效的调查体系;针对企业和项目的财务调查,专门对房地产开发商实际经营的特点和目前投资人的关注点、投资风控点等进行了具体陈述;针对基金投资的法律尽职调查,通过案例分析展示法律风险点和需要注意的问题。这一篇其中内容可能会让一些读者疑惑:作者不是律师吗?市场尽职调查、财务尽职调查,并不是作者的专业啊!没错,但我们多是复合型律师,法律尽职调查自不必多言,而根据房地产基金目前投资的特点,我们也在提供跨界投资顾问服务,并得到了客户的认可。
  第三篇房地产基金的投资模式,也包括三章,对“股+债”的投资模式、可转换投资、房地产基金投资的创新模式等进行了阐述。对“股+债”的投资模式,重点体现了我们对现阶段房地产基金夹层投资模式的一些看法和设想。因为中国房地产受调控,房地产企业首发上市和上市后再融资的直接融资方式受阻,银行贷款的间接融资方式更是难以给力,在这种情况下,房地产基金应运而生。但是,受制于退出渠道的不通畅,也因为中国投资人的不成熟,当前房地产基金债性特点突出,操作方式上以“股+债”为主,对此我们一方面对“股+债”模式作了重点分析,另一方面也呼唤真正的股权投资模式的房地产基金的发展。对房地产基金可转换投资的探索,我们从保护投资人的角度出发,根据优先和劣后投资人的风险偏好,对房地产基金“过桥投资”和“并购投资”两种投资方式、内部和外部两部分风险控制、封闭期和开放期两个时点等,进行有效衔接,构建一种新的另类投资模式。对房地产基金的若干创新模式,我们进行了一些比较深入的设计和探讨。从第三篇可以看出,房地产基金可以推动房地产市场的健康发展,同时,也是金融市场的重要组成部分,作用不可或缺。
  第四篇房地产基金的投后管理,包含有我们对房地产基金行业的重要期待。很多房地产基金投资在投后管理方面不重视,交易模式和风控措施再好,没有良好的投后管理,也很难抵御风险。本篇包括两章,其中一章从必要性角度出发,同时也提出了一些投后管理原则;另一章则从实操性角度出发,非常细化地提出了房地产基金的投后管理方案,其中部分内容也不乏与第二篇尽职调查遥相呼应。
  第五篇房地产基金的退出,是源于我们在实践中看到有些房地产基金虎头蛇尾的表现,房地产基金退出阶段正在积聚很多重大法律风险,我们不得不提示。本篇通过四个实际案例分别从不同视角分析房地产基金退出时发生的问题。既有程序上违反投资决策程序的,应该尽职调查而没有尽职调查的;也有实体上自我违反投资交割法律文件约定的,导致融资方、投资方权利互失的;还有房地产基金到期找不到合适项目而不顾风险急投的;这些案例非常具有典型性。
  本书内容贯穿了房地产基金募、投、管、退的各个阶段,虽然本书体系以独立篇章形式完成,但前后各篇、各章节都有紧密的联系。
  纵观私募股权投资基金界,专门针对中国房地产投资实际问题的著作很少,本书的实用价值和理论价值都较大。本书实际上系我们投行业务团队的一些经验和总结,对律师、会计师等中介机构的同行执业会有帮助;对基金管理人、资产管理公司、信托公司等投行机构也会有所帮助;另外,希望本书对房地产私募股权投资基金行业的发展会有所裨益。
  受制于接触案例和材料有限以及认知水平的局限,本书中的错误和不足之处在所难免,但无论是中国改革开放的进程,还是房地产基金行业的探索,摸着石头过河的勇气都不可缺少。我们将虚心接受读者的批评和指正,期待未来有机会再版时,能进行有效的改进。
  本书的写作恰逢北京德和衡律师事务所所属的德衡律师集团执业20周年,本书也是我们团队向德衡律师集团成功执业20周年的献礼。
  孟庆君
  于北京永安东里
  2014年1月21日
 
 
 
第一篇 房地产基金的设立
第一章 有限合伙制房地产基金设立中的重要问题分析
一、“国有企业”成为普通合伙人问题
二、有限合伙结构化问题
三、合伙人受托管理问题
四、有限合伙人参与投资决策问题
五、关联交易问题
六、管理方绩效分配问题
七、有限合伙利润分配模式问题
八、有限合伙人退伙与退资问题
九、普通合伙人竞业禁止问题
十、备案监管问题
 
第二篇 房地产基金投资的尽职调查
第二章 房地产基金投资的市场尽职调查
一、市场尽职调查的背景
二、市场尽职调查的内容
三、市场尽职调查的方法
四、市场尽职调查中的不足
第三章 房地产基金投资的财务尽职调查
一、财务尽职调查的现状分析
二、目标公司的财务尽职调查
三、拟融资项目的财务尽职调查
四、财务尽职调查后的投资决策
第四章 房地产基金投资的法律尽职调查
一、历史沿革
二、出资程序
三、独立性
四、股权结构
五、重大合同
六、知识产权
七、运营模式
八、债权债务
九、担保事项
十、重大诉讼、仲裁、行政处罚
 
第三篇 房地产基金的投资模式
第五章 房地产基金投资的“股+债”模式
一、“股+债”投资模式的发展动因
二、“股+债”投资模式的操作实务
三、“股+债”投资模式的监管现状
第六章 房地产基金投资中的“可转换投资”
一、募资阶段的投资人结构化安排
二、投资阶段的投资结构化安排
三、房地产基金结构化募投的核心
四、房地产基金结构化投资的风险管控
第七章 房地产基金投资的若干创新模式
一、直接并购房地产项目
二、杠杆式收购方案设计的创新
三、商业地产项目投融资模式创新
四、房地产基金的阳光化募投模式创新
 
第四篇 房地产基金的投后管理
第八章 房地产基金投后管理的必要性
一、房地产基金行业的发展现状
二、投后管理的必要性
第九章 房地产基金投后管理的实践
一、投后管理的重要原则
二、投后管理的影响因素
三、投后管理的工作方法
四、投后管理的主要内容
 
第五篇 房地产基金的退出
第十章 房地产基金退出中的问题与分析
一、投资退出不彻底招致风险
二、延期退出时程序缺失
三、再投资时严重违反投资决策程序
四、再投资时险陷纠纷
后记
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